BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB „in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“

Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache „zurückerhält.“ Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:

Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.

Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt. Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.). Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Fol…