BGH: Unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt nicht zu Mieterhöhung

Mit Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07- hat der BGH über die Frage entschieden, ob der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel einen Anspruch auf Mieterhöhung hat.

Ergebnis: Der Vermieter hat keinen Anspruch.

Zur Begründung beruft sich der BGH darauf, dass

Mieterhöhrungen gemäß § 558 Abs. 1 Satz BGB lediglich bis zur ortüblichen Vergleichsmiete erfolgen können und ein darüber hinausgehender Anspruch im Gesetz gerade nicht vorgesehen sei eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten des Vermieter scheitere daran, dass das Gesetz gerade vorsehe, dass diese Kosten vom Vermieter getragen werden und daher die durch die Unwirksamkeit der Klausel entstehende Lücke nicht dadurch zu schließen sei, dass die Folgen entgegen dieser Wertung auf den Mieter abgewälzt werden auch sei der Vertrag nicht nach den Regeln zum Wegfall der Geschäftsgrundlage anzupassen, da das Gesetz das Risiko, dass eine solche Klausel, die eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, unwirksam ist, dem Verwender der Klausel, hier also dem Vermieter auferlegt.

Mich hätte eine anderslautende Entscheidung auch überrascht. Sie hätte es dem Vermieter erlaubt unwirksame Klauseln in den Vertrag zu schreiben und sich dann später auf eine Mieterhöhung zu berufen. Zudem hätte sie eine erhebliche Unsicherheit für den Mieter begründet.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

a) zur Mieterhöhung an sich

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit bilden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der begehrte Zuschlag orientiert sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären. Der vom Senat angenommene Entgeltcharakter der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 105, 71, 79) kann keine andere Entscheidung rechtfertigen. Denn daraus lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten.

b) zur ergänzenden Vertragsauslegung

Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänz…

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