BGH: Neues zur Quotenabgeltungsklausel
am 03.10.2007 von recht verständlich
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständig. Jetzt hat er seine Rechtsprechung zur AGB-Kontrolle bei Mietverträgen fortentwickelt. Im jetzt zu entscheidenden Fall ging es um eine so genannte Quotenabgeltungsklausel.
Hierunter versteht man eine Relung im Mietvertrag, wonach sich der Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen bestimmten Betrag an den Vermieter zu bezahlen. Dieser Betrag ist abhängig zum Einen vom Zeitablauf und andererseits von der Abnutzung der Wohnung. Er dient zur Abgeltung der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen.
Wenn nun diese Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag starre Abgeltungsquoten vorsehen, so führt dies nach § 307 I, II BGB zur Unwirksamkeit. Dies hatte der BGH bereits im Urteil vom 18. Oktober 2006 entschieden. (Aktenzeichen: VIII ZR 52/06). Das Gericht hatte damals ausgeführt, dass solche starren Abgeltungsquoten den Mieter auch dann zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist.
Jetzt liegt eine Entscheidung vor, die sich mit flexiblen - anstatt starren - Abgeltungsquoten auseinanderzusetzen hatte. Eine solche - flexible - Quote ermöglicht den tatsächlichen beziehungsweise zu erwartenden Renovierungsbedarf.
Der Entscheidung liegt nachstehender Sachverhalt zugrunde:
Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Er hatte diese Wohnung frisch renoviert übergeben. Im Mietvertrag gab es gesonderte Regelungen zu den Schöhnheitsreparaturen. Demnach waren die Kläger verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren …
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