BGH: Kein Minderungsrecht, wenn falsche Flächenangabe im Wohnraum-Mietvertrag nicht der Größenfestlegung dient

Dem deutschen Mietrecht liegt die Vorstellung zugrunde, dass der vom Mieter aufzubringende Mietzins dem Wert der Wohnung entspricht. Darum mindert sich die Miete, wenn der Wert der Wohnung wegen eines Mangels abnimmt. Mangelhaft ist eine Wohnung, wenn ihre tatsächliche Beschaffenheit zum Nachteil des Mieters von der vertraglich vereinbarten abweicht und dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung herabgesetzt oder aufgehoben ist. Ein den Mieter zur Mietminderung berechtigender Mangel liegt etwa dann vor, wenn die Wohnung über 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Symbolfoto: «Leere» Wohnung. Gareth Saunders/garethjmsaunders/flickr (Lizenz: CC-BY-SA)

Vermietern wurde daher geraten, die Flächenangaben im Mietvertrag zutreffend anzugeben, um Minderungen aus dem Weg zu gehen. Es war zudem erwägenswert, auch die Berechnungsgrundlage für die Mietfläche im Vertrag festzulegen. Vermieter, die Streit über eine etwaige Flächenabweichung vermeiden wollten, haben zuweilen auch versucht, die vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe zu versehen. Bei einer Abweichung um mehr als 10 Prozent hilft dies den Vermietern jedoch nicht (BGH, Urteil vom 10. März 2010, Az. VIII ZR 144/09).

Mit Urteil vom 10. November 2010 hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun einen Weg aufgezeigt, das auf eine Flächenabweichung gestützte Minderungsrecht auszuschließen (Az. VIII ZR 306/09). In dem Mietvertrag, über den der Senat zu befinden hatte, wurde zunächst die Wohnung und die Zahl der Räume beschrieben, weiter hieß es:

„Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Eine solc…