BGH zur Kündigung einer separat angemieteten Garage

Der BGH beschäftigte sich im Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 251/10) mit der Zulässigkeit der Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat angemieteten Garage. Der BGH entschied in diesem Fall, unter welchen Voraussetzungen eine angemietete Garage Bestandteil eines Wohnungsmietvertrages ist. Die Lösung dieser Frage ist bedeutsam, da eine Garage, wenn sie einheitlich mit Wohnraum vermietet wird, nicht separat gekündigt werden kann.

Sachverhalt (vereinfacht)

Der M war Mieter einer Wohnung, die dem Vermieter (V) gehörte. Gleichzeitig wurde an den M auch eine Garage vermietet. Diese war allerdings ca. 150 Meter von der Wohnung entfernt. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war von einer Garage nicht die Rede. Die Anmietung der Garage wurde lediglich mündlich vereinbart. Später wurde seitens des V das Mietverhältnis über die Garage gekündigt. Der Vermieter klagte deshalb auf Räumung und Herausgabe der Garage gegen den M.

Die Lösung des BGH

Die Anspruchsgrundlage für die Räumung der Garage wäre § 546 Abs. 1 BGB. Gleichermaßen könnte Herausgabe nach § 985 BGB gefordert werden. Maßgeblich für diese Ansprüche ist die Frage, ob der M dem V einen wirksamen Mietvertrag über die Garage entgegenhalten kann.

Der BGH hat entschieden, dass dem V der geltend gemachte Räumungsanspruch zustehe. Die Kündigung der Garage war in diesem Fall nämlich nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses gewesen wäre. Bei einem solchen Szenario hätte die einfache Kündigung des Garagenmietvertrages nicht ausgereicht, sondern es hätte der gesamte Wohnraumietvertrag gekündigt werden müssen.

Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall somit mit der Auslegung der vorliegenden Willenserklärungen nach §§ 133, 157 BGB zu beschäftigen, um festzustellen, ob die verschiedenen Vereinbarungen Teil einer rechtlichen Einheit oder separate vertragliche Regelungen darstellen sollten. Der BGH stellte hierzu fest, dass bei einem schriftlichen Wohnungs…