BGH: Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter durch eine GmbH & Co. KG

Der BGH hat in einem am 15.12.2010 verkündeten und am 1.2.2011 veröffentlichten Urteil (VIII ZR 210/10) entschieden, dass eine Personengesellschaft ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen darf.

SachverhaltM ist seit 2001 Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin. Bei der Klägerin handelt es sich um eine GmbH & Co. KG. Kommanditisten und Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind die Eheleute M; der Ehemann ist gleichzeitig Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin.

Mit Schreiben vom 30. April 2009 sprach die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietvertrags zum 31. Oktober 2009 aus. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich selbst benötigten.

Kündigung wegen Eigenbedarfs Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 II BGB geregelt:

§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. … 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder …

Entscheidung des BGHDer BGH hat entschieden, dass einer GmbH & Co. KG ein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter nicht zugerechnet werden kann, so dass die von der Klägerin erklärte Kündigung unwirksam und das Räumungsbegehren der Klägerin unbegründet ist.

GbR darf wegen Eigenbedarfs kündigenNach der Rechtsprechung des Senats darf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – anders als eine Kapitalgesellschaft – grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06; vom 16. Juli 2009 – VIII ZR 231/08).

Kündigung eines Gesellschafters einer Personengesellschaft oder einer GmbH & Co. KG wegen Eigenbedarfs jedoch (-)Diese Rechtsprechung lässt sich aber – so der BGH – nicht auf Personenhandelsgesellschaften und somit auch nicht auf die Klägerin als GmbH & Co. KG übertragen.

Der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages; dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen…