BGH: Gesetzliches Rauchverbot kein Sachmangel der Gaststätte

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des BGH (Az. XII ZR 189/09- Urteil vom 13.07.2011) geht es um die Frage, ob ein gesetzliches Rauchverbot nach dem Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz (im Fall nach § 7 Abs.1 NRauchSchG RP) einen Sachmangel darstellt, wenn der Pachtgegenstand im Anwendungsbereich des Gesetzes belegen ist.

Sachverhalt P ist Pächterin einer Gaststätte des V. Kurz nach Abschluss des Pachtvertrags tritt in Land L das Nichtraucherschutzgesetz in kraft. Da die Gaststätte aus zwei voneinander nicht getrennten Räumen besteht, darf ab sofort in der gesamten Lokalität nicht mehr geraucht werden.

Die Aufforderung der P, für entsprechende Umbaumaßnahmen zu sorgen, kommt V nicht nach. Mit Verweis auf den dadurch sich ergebenden Umsatzrückgang der Gaststätte, verlangt P von V Ersatz für den entgangenen Gewinn. Zu Recht?

Konkrete Beschaffenheit der Sache ausschlaggebend Der BGH setzt sich zunächst mit dem herrschenden Sachmangelbegriff auseinander. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse oder –beschränkungen sind demnach nur dann als Sachmangel anzusehen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Sache beruhen und ihre Ursache nicht in der Sphäre des Pächters liegt.

Unter einem Mangel im Sinne von §§ 581 Abs. 2, 536 Abs.1 Satz 1 BGB ist die für den Pächter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Pachtsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Pachtsache als Mangel in Betracht kommen können. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Pachtobjekts entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Pachtobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel iSv §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters. Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 1 Satz 2 BGB lediglich verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko be…