BGH: Bei arglistiger Täuschung über einen Sachmangel ist ein Haftungsausschluss des Verkäufers immer unwirksam

BGH, Urteil vom 15.07.2011, Az. V ZR 171/10 § 437 Nr. 2 BGB, § 444 BGB Der BGH hat entschieden, dass ein arglistiges Verschweigen eines Sachmangels durch einen Verkäufer dazu führt, dass dieser sich nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Dies gelte auch dann, wenn die Offenbarung des Mangels keinen Einfluss auf die Kaufentscheidung des Käufers gehabt hätte. Denn auch dann könne der Käufer erwarten, über solche Umstände aufgeklärt zu werden, die grundsätzlich den Vertragszweck vereiteln könnten und deshalb für die Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung seien. Insbesondere habe der Senat für den Kauf eines Hausgrundstücks eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel angenommen. Zum Volltext der Entscheidung:

Bundesgerichtshof

Urteil Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Juli 2011 durch … für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 8. Juli 2010 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Tatbestand

Mit notariellem Vertrag vom 23. November 2007 erwarben die Kläger von dem Beklagten eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Die Wohnung befindet sich in einem ehemaligen Brennereigebäude, das zuvor nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde und noch unrenoviert ist. Eine durch den Beklagten selbst übernommene Baulast sichert öffentlich-rechtliche Veränderungsbeschränkungen hinsichtlich des Gestaltwerts des Gebäudes, dem eine das Bild der Kulturlandschaft prägende Bedeutung zukommt (§ 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB). Auch der Vertreter des Beklagten bei den Vertragsverhandlungen, ein Immobilienkaufmann, hatte hiervon Kenntnis. Im Gegensatz zu vier anderen Baulasten wird diese Baulast in dem Kaufvertrag nicht erwähnt.

Die Kläger sehen sich arglistig getäuscht und verlangen Rückabwicklung des Vertrags. Ihre auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung, Erstattung von Nebenkosten und vorgerichtlichen Anwaltskosten sowie Feststellung des Annahmeverzugs gerichtete Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Beklagte beantragt, verfolgen die Kläger ihren Klageantrag weiter. Entscheidungsgründe

I. Das Berufungsgericht unterstellt, dass die Kläger über die durch die Baulast gesicherte Baubeschränkung nicht aufgeklärt worden sind. Dennoch verneint es eine Haftung des Beklagten, weil der vereinbarte Haftungsausschluss eingreife. Weder in objektiver noch in subjektiver Hinsicht liege ein arglistiges Verhalten vor. Es fehle an einer Aufklärungsp…