Betriebskosten - Ein Überblick

Erschienen im “Tip” am 13.08.2008

Die Betriebskosten als „zweite Miete“ steigen Jahr für Jahr. Untersuchungen haben ergeben, dass jede zweite Abrechnung fehlerhaft oder falsch ist. Ob und welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hat, ist zunächst eine Frage der Vereinbarung im Mietvertrag: ohne vertragliche Regelung hat der Mieter grundsätzlich keine Nebenkosten zu zahlen. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sind diese bereits in der Miete enthalten. Will der Vermieter also die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, so muss er dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren. Der Vermieter muss dabei das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Üblicherweise muss der Mieter monatliche Zahlungen leisten und zwar entweder als Vorauszahlung oder als Pauschale. Bei einer Pauschale sind alle Betriebskosten abgegolten, so dass eine Erstattung oder Nachzahlung am Ende des Abrechnungszeitraums nicht möglich ist. Achtung: für Heizung und Warmwasser darf keine Pauschale vereinbart werden! Hier gilt zwingend die Heizkostenverordnung (Ausnahme: das vom Vermieter selbst bewohnte Zweifamilienhaus). Bei Vorauszahlungen leistet der Mieter einen monatlichen Abschlag auf die Jahresabrechnung. Der Vermieter ist dann verpflichtet, am Ende des Abrechnungszeitraums über die tatsächlichen Kosten abzurechnen. Eine wirksame Abrechnung muss sechs Positionen beinhalten: Gesamtkostenaufstellung, Angabe Abrechnungszeitraum, Angabe und Erläuterung Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters an Gesamtkosten, Abzug Vorauszahlungen, Gesamtbetrag. Fehlen diese Angaben, wird die Abrechnung nicht wirksam. Insgesamt muss die Abrechnung verständlich sein. Sie muss einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen (nicht notwendig das Kalenderjahr). Die Gesamtkosten dürfen wahlweise nach Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch, Wohneinheiten und Miteigentumsanteilen verteilt werden. Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abrechnen (z.B. Abrechnungszeitraum 1.6.07 bis 31.5.08: somit Abrechnung bis spätestens 31.5.09). Versäumt er diese Ausschlussfrist, kann er nichts mehr nachfordern! Achtung Vermieter: der Vermiet…