Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und überlange Vertragslaufzeiten

Tankstelleneigentümer haben nach Vertragsende oft mit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Mineralölgesellschaft zu kämpfen, die sie zuvor arglos bewilligt haben. Das führt in der Regel dazu, dass der Tankstellenvertrag, der sich in den letzten Jahren ständig verschlechtert hat, fortgesetzt werden muss. Denn die Alternative dazu wäre, die Tankstelle auf die Dauer der Restlaufzeit der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vertragslos fortzusetzen oder zu schließen. Wie kommt das?

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit reserviert das Tankstellengrundstück für die Mineralölgesellschaft. Das heißt, dass nur die eingetragene Gesellschaft auf dem Grundstück eine Tankstelle betreiben und verpachten darf. Der Grundstückseigentümer ist davon ausgeschlossen. Er darf weder die Tankstelle selbst betreiben, noch darf er sie verpachten. Dagegen darf die Gesellschaft die Tankstelle so lange betreiben oder den Betrieb durch den Eigentümer so lange verbieten, bis das vertragsmäßige Ende der Dienstbarkeit gekommen ist.

Das ist außerordentlich schlimm für den Eigentümer und kann zu erheblichen Verlusten führen. Natürlich kann man mit allen möglichen Rechtskonstruktionen versuchen, dem zu begegnen. Aber bei der spürbaren Zurückhaltung der Gerichte, den Tankstellenbesitzern beizustehen, wäre nur den besonders Mutigen hierzu zu raten. Man kann auch versuchen, den Notar in die Haftung zu nehmen, denn immerhin hat er auch, wenn es sich nur um Unterschriftsbeglaubigungen handelt, sehr umfassende Belehrungspflichten und denen ist er in der Regel nicht nachgekommen. Aber auch das ist – abgesehen von Verjährungsfragen - ein Weg, der nicht jedem liegt.

Wie immer liegt es deshalb an dem Tankstelleneigentümer, sich rechtzeitig zu schützen. Manche Gesellschaften sehen in ihren Vordrucken zur Bewilligung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vor, dass sie nur so lange Bestand haben soll, wie „ein Vertrag mit mir besteht“. Das bedeutet, dass sie nach Vertragsende, besser noch „nach dem Ende des Tankstellenvertrags“ gelöscht werden muss. Die Löschungsverpflichtung ist zwar nur schuldrechtlich gültig, sie wirkt nicht dinglich, wie die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, aber sie kann nach Vertragsende jederzeit der Mineralölgesellschaft entgegen gesetzt werden. Die Folge ist, dass nach dem Ausscheiden der Mineralölgesellschaft aus dem Tankstellenvertrag die beschränkte persönliche Dienstbarkeit gelöscht und ein neuer Vertrag ausgehandelt werden kann. In diesem neuen Vertrag kann dann den Erfahrungen der letzten zehn Jahre Rechnung getragen werden, entweder weiter mit der bisherigen oder mit einer neuen Gesellschaft oder – ganz mutig – als freier Tankstellenbetreiber, der seinen Treibstoff günstigst einkauft und marktgerecht verkauft.

Für Tankstelleneigentümer, die neue Verträge mit Mineralölgesellschaften abschließen, empfiehlt es sich, die Klausel „nach …