Befristeter Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag

Mit der Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietvertrag hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Diese zeitliche Obergrenze besteht auch für einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein solcher Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages vereinbart werden, und zwar bis zu einer zeitlichen Obergrenze von vier Jahren.

Der formularmäßige Kündigungsausschluss im Mietvertrag benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen, soweit er nicht einseitig nur dessen Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags ausschließt.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall spricht für die Annahme eines beiderseitigen Kündigungsausschlusses bereits, dass in der Klausel für die Zeit nach Ablauf von drei Jahren ausdrücklich die Kündigung “mit gesetzlicher Frist” – also die ordentliche Kündigung – geregelt ist. Schon daraus ist herzuleiten, dass die Regelung insgesamt nur den vorübergehenden Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand hat. Die Auffassung, die Regelung in der Klausel könne auch dahin verstanden werden, dass nach Ablauf von drei Jahren “nur” eine ordentliche Kündigung möglich sein solle, eine außerordentliche Kündigung dagegen auch nach Ablauf von drei Jahren unzulässig sei, ist fernliegend.

Darüber hinaus ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch zu beachten, dass diese Mietvertragsklausel im Zusammenhang mit der zulässigen Staffelmietvereinbarung des Mietvertrages zu würdigen ist. Auch die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staffelmietvereinbar…