Augen auf beim Wohnungskauf!

Der Berliner Immobilienmarkt boomt, immer mehr Mietwohnungen werden in Wohnungseigentum umgewandelt um sie gewinnbringend zu veräußern. Die verbleibenden Mietobjekte werden teurer – was selten und begehrt ist, ist teuer! Teuer werden kann auch der Erwerb einer Eigentumswohnung z.B. im inzwischen beliebten Szeneviertel Neukölln, wo etliche verfallene Mietshäuser flugs zu lukrativen Kaufobjekten werden. Teilweise werden Wohnungen zu günstig erscheinenden Preisen angeboten und die potentiellen Kaufinteressenten fühlen sich zu schnellem Handeln verpflichtet, da Verkäufer/Makler häufig Sätze benutzen wie: „Die Mehrzahl der Wohnungen ist bereits verkauft, es gibt viele Interessenten, Sie müssten sich zügig entscheiden, wenn Sie ein gutes Geschäft abschließen wollen.“ u.ä. Formulierungen, die dem potentiellen Käufer suggerieren sollen, dass es in Kürze nichts mehr gibt und er das Nachsehen hat, wenn er nicht schnell handelt.

Bei einer so wichtigen Angelegenheit wie dem Eigentumserwerb an einer Wohnung, der notwendigerweise mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils am Grundstück verbunden ist, will der Gesetzgeber übereiltes Handeln verhindern, weshalb der schuldrechtliche Vertrag über Übertragung und Erwerb des Eigentums an einem Grundstück der notariellen Beurkundung bedarf, vgl. § 311 b Absatz 1 BGB. Der Beurkundungszwang soll die Parteien auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen oder zu unüberlegten Bedingungen schützen. Er soll zugleich den Beweis der getroffenen Vereinbarungen sichern und die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts gewährleisten und eine sachgerechte Beratung der Parteien sicherstellen (Palandt/Grüneberg, Komm. BGB, § 311 b, Rn. 2).

Der Beurkundungsvorgang richtet sich nach den Bestimmungen des Beurkundungsgesetzes. Der Notar soll die Beteiligten feststellen und den Willen der Parteien erforschen, den Sachverhalt aufklären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite der einzelnen Vereinbarungen belehren. Er soll darauf achten, dass unerfahrene Beteiligte nicht benachteiligt werden, § 17 BeurkG. In der Praxis erscheinen die Parteien zumeist mit einem ausformulierten Vertragsentwurf. Die Belehrung fällt sehr kurz aus, wenn der Notar den Eindruck hat, die Parteien sind sich über die Tragweite des Geschäfts im klaren und der Vertragsentwurf enthält keine bedenklichen Regelungen, vgl. Dr. Udo Burgermeister, Immobilienerwerb, dtv München.

Im Wohnungskaufvertrag wird auf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung Bezug genommen. Diese Unterlagen müssen der Niederschrift der Vertragsurkunde beigefügt sein, und die Kaufinteressenten müssen ausreichend Gelegenheit haben, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen und alle maßgeblichen Fragen zu klären, so dass der Kaufentschluss einem überlegten Handeln entspricht. Entsprechend formulierte Erklärungen finden sich meist auf der zweiten Seite des Ka…