Achtung: Weihnachten fällt die Schlüssigkeit vom Himmel

Mit dem herannaheneden Jahresende haben die Anwälte so ihre Probleme: auf der Vermieterseite werden die Verjährungen geprüft, um kurz vor Toreschluss noch verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Auf Mieterseite steigt die Spannung, ob der Vermieter in diesem Jahr die Jahresendrallye um die Abrechnungsfrist für Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB als erster oder zweiter Sieger mitfährt.

Dennoch ist Aufmerksamkeit in eigenen Sachen angezeigt: denn regelmäßig endet in der Weihnachtszeit auch die Einwendungsausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Danach muss der Mieter innerhalb eines Jahres nach Zugang der Betriebskostenabrechnung seine Einwendung (spezifiziert) gegenüber dem Vermieter erheben.

Dies mag noch nicht überraschend sein. Man muss aber wissen, dass das selbst dann gilt, wenn die Parteien überhaupt keine Vereinbarung über die Abrechnung von Betriebskosten getroffen haben, sondern z.B. eine Pausche nach § 556 Abs. 2 BGB gelten soll. Rechnet der Vermieter dennoch (formell wirksam) "über die Pauschalen" ab, beginnt die Frist des § 556 Abs. 3 BGB zu laufen (BGH v. 12.1.2011 - VIII ZR 148/10).

Ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung 2009, in der der Verm…