Schriftformheilungsklauseln sind generell unzulässig!

Wenn ein Mietvertrag wirksam mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden soll, dann muss er dem in § 550 BGB enthaltenen Schriftformerfordernis genügen. Dieser Grundsatz gilt sowohl für Wohnraummietverträge als auch für Gewerberaummietverträge (§§ 550, 578 Abs. 2 BGB). Um die Schriftform zu wahren, müssen alle wesentlichen, das Mietverhältnis selbst betreffende Vereinbarungen schriftlich fixiert werden. Wesentlich in diesem Sinne sind regelmäßig alle Vereinbarungen über den Mietgegenstand (hierzu zählen insbesondere alle Regelungen die dazu dienen, den Mietgegenstand für die Parteien oder Dritte eindeutig identifizierbar zu machen), die Höhe des Mietzinses und die Dauer des Mietvertrages (siehe Bundesgerichtshof, 24. Juli 2013, Az.: XII ZR 104/12). Darüber hinaus sind jedoch auch solche Vereinbarungen als wesentlich und damit formbedürftig anzusehen, die zumindest für eine der Parteien des Mietvertrags von wesentlicher wirtschaftlicher Bedeutung sein kann. Hierzu zählen zum Beispiel finanzielle Hilfen des Vermieters für den Mieter, wenn dieser vereinbarte Um- und Einbauten vornimmt oder ein finanzieller Ausgleich den der Vermieter dem Mieter gewährt, weil der Mietgegenstand im Zeitpunkt der Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Genügen der eigentliche Mietvertrag und damit im Zusammenhang stehende weitere Vereinbarungen nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und er kann von jeder Partei des Mietvertrags jederzeit unter Einhaltung der maßgeblichen gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden. Da die Vereinbarung der Laufzeit des Mietvertrags für die Parteien von Gewerberaummietverträgen meist von wesentlicher Bedeutung ist, haben die Parteien durch sogenannte Schriftformheilungsklauseln versucht dieses Problem in den Griff zu bekommen ...

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