Mietrückstand = Kündigung?

Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Das ist allgemein bekannt. Doch einerseits führt nicht jeder Mietrückstand zu einem Recht auf Beendigung des Mietverhältnisses. Andererseits können aber auch schon relativ geringe Fehlbeträge den Bestand des Mietvertrages gefährden.

Grundsätzlich kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen, den Mietvertrag also sofort beenden, wenn der Mieter zweimal hintereinander die Miete ganz oder zu einem erheblichen Teil (insgesamt mehr als eine Monatsmiete) nicht gezahlt hat. Gleiches gilt, wenn über einen längeren Zeitraum ein Fehlbetrag entstanden ist, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Auch bei Verzug mit der Zahlung der Mietkaution droht die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn der Rückstand der zweifachen Monatsmiete entspricht. Und sogar der Verzug mit abgerechneten Betriebskostennachzahlungen rechtfertigt nach der Rechtsprechung sowohl die ordentliche fristgemäße als auch die außerordentliche fristlose Kündigung, wenn die Höhe der offenen Beträge zwei Monatsmieten übersteigt (Amtsgericht Offenbach, Urteil vom 21.12.2016, AZ: 350 C 517/12 mit weiteren Hinweisen auf vergleichbare Rechtsprechung).

Wenn es dann zu einer Kündigung gekommen ist, hat der Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit der Nachzahlung eingeräumt. Gleicht der Mieter spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem er die Räumungsklage des Vermieters vom Gericht zugestellt bekommen hat, alle bestehenden Rückstände aus, so wird die außerordentliche fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Der Mieter muss dann aber für die Kosten der Kündigung und ggf. des Räumungsprozesses aufkommen.

Das Nachzahlungsrecht erweist sich allerdings in der Praxis für den Mieter meist als wenig hilfreich. Zum einen kann der Mieter nicht erneut von seinem Nachzahlungsrecht Gebrauch machen, wenn er dies innerhalb von zwei Jahren bereits schon einmal getan hat ...

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