Eine Mischung aus konkret und pauschal abzurechnenden Nebenkosten kann bei Gewerberaummietverträgen unwirksam sein

Die sogenannte „2. Miete“, also die Nebenkosten, spielen auch bei Gewerberaummietverträgen eine wichtige Rolle. Der Gesetzgeber ist grundsätzlich davon ausgegangen, dass die Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten mit dem Mietzins als abgegolten anzusehen sind (siehe § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). In der Praxis ist jedoch genau andersrum. Die Vermieter sind bestrebt alle im Zusammenhang mit einem Mietobjekt anfallenden Kosten auf den Mieter umzulegen. Bei Gewerberaummietverträgen ist dies auch einfacher als bei Wohnraum Mietverhältnissen möglich. Denn hier kann der Vermieter unabhängig von den in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Positionen auch weitere Kostenarten auf den Mieter umlegen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang nur, dass die Betriebskosten so genau bezeichnet werden, dass der Mieter erkennen kann, welche Kostenarten in welcher Form zukünftig von ihm zu tragen sind. Insofern hat es sich eingebürgert, dass Gewerberaummietverträge eine umfangreiche Darstellung der auf den Mieter umzulegenden Kostenarten enthalten. Insofern hat der Vermieter prinzipiell auch die Wahl, ob er bestimmte Kostenpositionen pauschal oder konkret abrechnet. Wichtig ist nur, dass der Mieter beim Abschluss des Mietvertrags erkennen kann, was auf ihn zukommt. Vor diesem Hintergrund macht es keinen Sinn, wenn Vermieter versuchen durch eine unübersichtliche Darstellung der umzulegenden Betriebskosten den Mieter über die von ihnen real zu tragenden Lasten zu „täuschen“, wie ein im Juni 2017 von Oberlandesgericht Hamm (Az.: 18 U 9/17) entschiedener Rechtsstreit zeigt.

Was war geschehen?

Der Kläger vermietete an den Beklagten im Jahre 2011 Räume zur gewerblichen Nutzung. Hinsichtlich des Mietzinses und der Nebenkosten enthielt der Vertrag zwei Regelungskomplexe. Es wurde klargestellt, dass neben der Grundmiete auch eine Nebenkostenvorauszahlung zu leisten ist ...

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