Das Oberlandesgericht Düsseldorf hält Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen generell für unwirksam

Es ist üblich, dass Gewerberaummietverträgen über einen längeren Zeitraum abgeschlossen werden. Denn regelmäßig gehen mit der Überlassung von Gewerberäumen für eine oder beide Parteien des Mietvertrags nicht unerhebliche Investitionen einher, die sich erst nach einiger Zeit amortisieren. Über die Vereinbarung einer festen Laufzeit soll also sichergestellt werden, dass die Partei, die entsprechende Investitionen vorgenommen hat, auch ausreichend Zeit hat, um diese Investitionen wieder hereinzuholen. Gemäß §§ 550, 578 Abs. 2 BGB ist bei Gewerberaummietverträgen, die eine längere feste Laufzeit als ein Jahr haben sollen, die Schriftform einzuhalten. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so gilt das Gewerberaummietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen und es kann dann von jeder Vertragspartei innerhalb der in § 580 Abs. 2 BGB genannten Frist ordentlich gekündigt werden. Um die Schriftform zu wahren, müssen alle wesentlichen, das Mietverhältnis selbst betreffende Vereinbarungen schriftlich fixiert werden. Wesentlichen in diesem Sinne sind regelmäßig alle Vereinbarungen über den Mietgegenstand, die Höhe des Mietzinses und die Dauer des Mietvertrags (siehe Bundesgerichtshof, 24. Juli 2013, Az.: XII ZR 104/12). Bei einer Änderung der Miethöhe kann zum Beispiel vom Schriftformerfordernis abgewichen werden, wenn die Erhöhung des Mietzinses nicht länger als ein Jahr maßgeblich sein soll und jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (siehe Bundesgerichtshof, 25. November 2015, Az.: XII ZR 114/14).

Obwohl die vorgenannten Voraussetzungen schon seit längerem bekannt sind, kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Parteien ausschließlich mündliche Vereinbarungen über Bestandteile des Vertrags treffen, die eigentlich vom vorgenannten Schriftformerfordernis erfasst werden ...

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