„Kauf bricht nicht Miete“ Analoge Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB im Ausnahmefall auch bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer

Der BGH hat in seiner neuen Entscheidung (Urteil vom 12.07.2017, AZ: XII ZR 26/16) anknüpfend an seine bisherige Rechtsprechung aus dem Jahr 2008 nochmals bestätigt, dass eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in Ausnahmefällen trotz fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer (Eigentümer) zulässig ist.

Hintergrund

Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines Grundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Über die Verweisungsvorschrift des § 578 BGB ist die Vorschrift des § 566 BGB auch auf ein gewerblich vermietetes Grundstück anwendbar.

Nach seinem Wortlaut findet § 566 Abs. 1 BGB allerdings nur dann Anwendung, wenn das vermietete Grundstück durch den Vermieter veräußert wird, also nur dann, wenn Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter besteht. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch bei fehlender Personenidentität zwischen Veräußerer und Vermieter angewendet werden kann, war bislang umstritten.

Mit seiner Entscheidung vom 12.07.2017 hat der Bundesgerichtshof nunmehr Anhaltspunkte gegeben, unter welchen Voraussetzungen eine analoge Anwendung der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB in Betracht kommen kann.

Grundsätze der BGH-Rechtsprechung

Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB jedenfalls dann vorliegen, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung des Eigentümers und in dessen alleinigem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

In den Entscheidungsgründen führt der XII ...

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