Grundstückskauf in den USA: Unterschied zwischen „Warranty Deed“ und „Quit Claim Deed“

von Bernhard Schmeilzl

Wie überträgt man in den USA eine Immobilie und wie sieht eine US-amerikanische Übertragungsurkunde aus? Hier erklärt am Beispiel Florida.

Wer selbst eine Immobilie in den USA kaufen will oder wer als Anwalt deutsche Mandanten berät, die – sei es als deutsche USA-Expats, als Auswanderer oder als Immobilieninvestoren – den Erwerb eines Familienheims, eines Strandhauses oder einer Ferienwohnung in den USA planen, sollten die Basics des amerikanischen Immobilienkaufs verstehen. Sonst gibt es später nicht selten ein böses Erwachen, wenn der (deutsche) Käufer feststellt, dass er bestimmte Rechte und Ansprüche gar nicht erworben hat. Die allgemeinen Unterschiede beim Grundstückskauf in Deutschland und den USA haben wir in hier bereits erklärt.

Natürlich sollte man für einen Immobilienkauf in den USA ohnehin immer einen lokalen Anwalt (Attorney at Law) einschalten. Aber für diesen sind die Abläufe der US-amerikanischen Immobilientransaktion so selbstverständlich, dass er dem deutschen Grundstückskäufer die Unterschiede zum deutschen Recht kaum erklären wird, zumal er diese Unterschiede in aller Regel auch gar nicht kennt.

Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Deutscher oder Österreicher überhaupt ein Grundstück in den USA erwerben kann, haben wir in diesem Beitrag hier bereits erläutert. Wenn all das geklärt ist, stellt sich also die konkrete Frage: Wie werde ich nun tatsächlich Eigentümer der US-Immobilie? Hierbei muss man zwei Arten von Übertragungsurkunden streng unterscheiden:

(1) Die “Warranty Deed”

Im Normalfall, also bei einem Verkauf zwischen fremden Dritten, erfolgt die Übertragung eines Grundstücks per Übertragungs- bzw. Garantieurkunde, sog. Warranty Deed. In dieser Warranty Deed garantiert der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie und seine Verfügungsberechtigung, d.h. dass er als rechtmäßiger Eigentümer berechtigt ist, die Immobilie oder das Grundstück zu veräußern und zu übertragen ...

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