Hätte man da selbst draufkommen können?

von Klaus Lützenkirchen

Hätte man da selbst draufkommen können? von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 16.12.2016

Seit der Lockerung der Anforderungen an den Eigenbedarf durch das BVerfG (BVerfG v. 23.11.1993 – 1 BvR 904/93) und den BGH (BGH v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87) wurden die Rechtsfolgen diskutiert, die sich aus dem Vorhandensein einer Alternativwohnung ergeben. Dazu wurde zunächst überwiegend vertreten, der Vermieter müsse eine frei werdende Wohnung in seinem Bestand selbst beziehen und könne sich daher nicht mehr auf Eigenbedarf berufen. In der fortdauernden Diskussion kristallisierte sich als herrschende Meinung heraus, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn zwischen Entschluss zum Eigenbedarf und Ablauf der Kündigungsfrist eine Alternativwohnung freisteht und der Vermieter sie dem Mieter nicht anbietet. Diese Auffassung hat der BGH mehrfach bestätigt, wobei er zuletzt angedeutet hatte, dass die Verletzung der Anbietpflicht zu einer Beschränkung der Mieterrechte auf Schadensersatz führen könnte (BGH v. 23.9.2015 – VIII ZR 297/14 Rz. 18).

Nunmehr entscheidet sich der BGH (BGH v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15) für diese Beschränkung, weil eine Nebenpflichtverletzung (§ 241 Abs. 2 BGB) Schadensersatzansprüche (§ 280 BGB) auslöst, so dass der Mieter z.B. seine Umzugskosten ersetzt verlangen kann. Eine Unwirksamkeit der Kündigung soll bei Vorliegen der Nebenpflichtverletzung nicht mehr über § 242 BGB (Rechtsmissbrauch) herbeigeführt werden können.

Die Rechtsfolge ist (nach den allgemeinen Grundsätzen) verblüffend richtig und konsequent. Die bisherige Diskussion wurde im Wesentlichen durch den Gedanken geprägt, der Vermieter habe im Rahmen seiner Fürsorgepflicht auch Verantwortung dafür, dass der Mieter seine sozialen Kontakte im Umfeld der bisherigen Wohnung beibehalten kann ...

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