BGH: Findet § 314 III BGB auf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund Anwendung?

A. Sachverhalt

B mietete im Jahr 2006 von der K eine ihr gehörende Wohnung in Düsseldorf, deren Miete zuletzt monatlich 619,50 € zuzüglich Vorauszahlung auf die Nebenkosten betrug. B zahlte die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldhaft nicht. K mahnte die Zahlung dieser Beträge deswegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. September 2013 teilte B mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber auch in der Folgezeit nicht. Daraufhin erklärte die K mit Schreiben vom 15. November 2013 – formell ordnungsgemäß – die fristlose Kündigung und verlangt von ihr die Räumung bzw. Herausgabe der Wohnung.

Zu Recht?

B. Die Entscheidung des BGH (Urt. v. 13.7.2016 –VIII ZR 296/15)

Ein Anspruch der K auf Herausgabe der Wohnung könnte sich aus § 546 BGB und § 985 BGB ergeben. Voraussetzung ist jeweils, dass der Mietvertrag durch die Kündigung vom 15.11.2013 wirksam beendet wurde (vgl. § 546 I BGB: „nach Beendigung des Mietverhältnisses“ bzw. § 986 BGB). Eine wirksame Kündigung setzt (als Gestaltungsrecht) eine Kündigungserklärung und einen Kündigungsgrund voraus. Zudem darf die Kündigung nicht ausgeschlossen sein.

I. Kündigungserklärung

Eine dem B zugegangene Kündigungserklärung liegt vor. Sie ist auch im Übrigen wirksam, insbesondere ist die Schriftform gewahrt (§§ 568, 126 BGB) und der Grund angegeben worden (§§ 543, 569 IV BGB).

II. Kündigungsgrund

B war mit zwei Monatsmieten (Februar 2013 und April 2013) im Verzug iSv § 286 BGB. Einer Mahnung bedurfte es wegen §§ 286 II Nr. 1, 556b I BGB nicht; B hat die Nichterfüllung auch zu vertreten (vgl. § 286 IV BGB). Damit lag ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 I, II Nr. 3b BGB vor.

III ...

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