„Beseitigung“ einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, kann der Vermieter nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3a BGB das Mietverhältnis außerordentlich, fristlos kündigen. Dieselbe Kündigungsmöglichkeit besteht nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3b BGB, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine solche fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen ist/wird jedoch nach § 543 Abs. 2 S. 2, 3 BGB bzw. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn

  1. Der Mieter vor Erhalt der Kündigung die Rückstände bezahlt hat oder
  2. Der Mieter nach Erhalt der Kündigung unverzüglich die Aufrechnung mit ihm gegenüber dem Vermieter zustehenden Forderungen erklärt oder
  3. Der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete bezahlt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

In seinem Urteil vom 24.08.2016 hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass eine aufgrund von Zahlungsrückständen erklärte fristlose Kündigung nur dann unwirksam ist/wird, wenn durch die Zahlung oder Aufrechnung die Rückstände vollständig ausgeglichen werden. Sind daher Rückstände aufgelaufen, die nach den §§ 543 Abs. 1, 2 Nr ...

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