Grunderwerbsteuer beim Bau mit Generalunternehmer – Kostenrisiko für den Käufer

von Wilfried Recker

Der Normalfall

Der Erwerb einer vom Unternehmer noch zu errichtenden Wohnmmobilie erfolgt typischerweise in einem Bauträgervertrag des Unternehmers mit dem Käufer. Gegenstand des Bauträgervertrages ist der Erwerb des Grundbesitzes einerseits und die Errichtung des Bauwerks andererseits i.S. eines einheitlichen Vertragsgegenstandes. Der Bauträgervertrag unterliegt wegen der Pflicht zur Verschaffung von Grundeigentum der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung des Käufers für den einheitlichen Erwerbsgegenstand, also der gesamte, auf Grundstückserwerb und Bauleistung entfallende Kaufpreis. Das ist unstreitig und bedeutet: jeder vom Bauträger ausgewiesene Kaufpreis einer Immobilie verteuert sich zwangsläufig, je nach Bundesland und Steuersatz, um 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Der Umgehungsversuch

Bauträger haben immer wieder versucht, die Besteuerung der gesamten Gegenleistung durch spezielle Vertragsgestaltungen zu vermeiden und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz zu beschränken. In der Praxis scheint eine dieser Vertragsgestaltungen, die lange keine Bedeutung mehr zu haben schien, jetzt eine Renaissance zu erleben. Bei dieser Vertragsgestaltung wird der Bauträgervertrag in einen Kaufvertrag über den unbebauten Grundbesitz einerseits und einen Generalunternehmervertrag über die Baugewerke andererseits aufgespalten. Die Verträge werden so gestaltet, dass zivilrechtlich eine Verbindung zwischen den Verträgen tatsächlich nicht besteht oder sogar vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen wird ...

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