Was nicht in der Urkunde steht…

Grundstückskaufverträge (und Kauf- und Abtretungsverträge über GmbH-Geschäftsanteile) sind beurkundungsbedürftig – und zwar ihr gesamter Inhalt. Darauf weise ich in meinen notariellen Protokollen deutlich hin erkläre es in dem Beurkundungstermin mündlich allen Beteiligten. Ich erläutere, dass alle Vereinbarungen der Parteien in die Urkunde aufgenommen werden müssen, ferner dass nicht beurkundete Abreden nicht wirksam sind und die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge haben können. Wie wichtig es ist, die Beteiligten für die Bedeutung der notariell beurkundeten vertraglichen Vereinbarungen zu sensibilisieren, zeigt eindrücklich eine vor kurzem veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15). Worum ging es?

Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück und schlossen dabei die Haftung für Sachmängel aus. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.

Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Der Kläger verlangt von den Verkäufern Schadensersatz, weil die integrierte Altbauwand schadensanfälliger und wärmedurchlässiger als die übrigen Wände sei. Er beruft sich darauf, dass ihm die Einbeziehung der Altbausubstanz nicht offen gelegt worden sei. Die Internetanzeige habe den Eindruck erweckt, das gesamte Gebäude sei ab 1999/2000 errichtet worden.

Das Oberlandesgericht Dresden als Vorinstanz hatte dem Kläger den geltend gemachten Anspruch noch teilweise zugesprochen. Dem folgt der BGH nicht. Er verweist zur Begründung auf den im notariell beurkundeten Kaufvertrag enthaltenen Ausschluss der Verkäuferhaftung für Sachmängel ...

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