Welche Mängel muss der Verkäufer einer Immobilie offenlegen?

Arnim Buck

Von dem üblichen Gewährleistungsausschluß in (beurkundungspflichtigen) Grundstückskaufverträgen sind arglistig verschwiegene Mängel ausgeschlossen.Es gibt Mängel: Hinweis oder kein Hinweis durch den Verkäufer, das ist hier die Frage

Der vorsichtige Verkäufer bzw. Makler wird sicherheitshalber alle bestehenden Mängel (z.B. Feuchtigkeitsschaden im Keller) dem Käufer mitteilen und darauf achten, dass diese in dem notariellen Kaufvertrag erwähnt werden. Mit der Erwähnung ist bewiesen, dass der Käufer die Mängel kennt; er kann sich hinterher nicht mehr auf Arglist berufen, d.h. etwaige Gewährleistungsansprüche des Käufers wären damit „weg“.

Störfall „Mangel wurde verschwiegen“ – Gewährleisungsanspruch gegen den Verkäufer?

Kommt es zum „Störfall“ (bestehender Mangel wurde verschwiegen), stellt sich zunächst die Frage, ob der Verkäufer überhaupt zum Hinweis auf diesen Mangel verpflichtet war. Es gilt grundsätzlich: Auf bei einer Besichtigung leicht erkennbare Mängel muss nicht extra hingewiesen werden. Der Leser ahnt, dass sich viele Streitigkeiten an der Frage entzünden: Was ist überhaupt „leicht erkennbar“ – und war der konkrete Mangel „leicht erkennbar“. Nur ein Fall scheint eindeutig: Bei „versteckten“ Mängeln (z.B. Elektrik fehlerhaft von einem „Schwarzarbeiter“ eingebaut), die der Käufer als Nicht-Insider der Immobilie nicht kennen kann, kann der Käufer einen Hinweis erwarten ...

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