Untermiete - Schnellübersicht

Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte – also die Untervermietung – ist in § 540 BGB geregelt. Demnach ist der Mieter, wie schon nach dem alten Recht, nicht aus dem Mietvertrag selbst berechtigt, die Mietsache unterzuvermieten. Vielmehr bedarf es insofern der Erlaubnis des Vermieters. Wird diese vom Vermieter verweigert, so ist der Mieter berechtigt, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Nach § 540 BGB handelt es sich hierbei um eine außerordentliche Kündigung. Das bedeutet, daß damit auch und gerade ein Mietverhältnis beendet werden kann, das auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Zu beachten ist, daß das Kündigungsrecht dann nicht besteht, wenn in der Person des als Untermieter bereitstehenden Dritten ein sogenannter „wichtiger Grund“ vorliegt, d.h. wenn der Vermieter berechtigterweise die Erlaubnis zur Untervermietung versagt. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Dritte ankündigt, in einer überwiegend von älteren, lärmempfindlichen Personen bewohnten Anlage täglich mehrere Stunden Schlagzeug üben zu wollen.

Vermietet der Mieter die Mietsache unter, so ist er dem Vermieter gegenüber für ein eventuelles Verschulden des Untermieters haftbar. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Die Vorschrift wird vom Hauptmieter leicht übersehen, birgt indes beträchtliches Konfliktpotential. So haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber, wenn der Untermieter fahrlässig oder sogar vorsätzlich Eigentum des Vermieters, z.B. eine Einbauküche, beschädigt ...

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