fristlose Kündigung: muss man als Vermieter immer gleich kündigen?

Als Vermieter sitzt man manchmal schon in der Zwickmühle: muss man die Mieter immer gleich kündigen, wenn ein Grund vorliegt oder soll man dem Mieter nochmals eine Chance geben?

Vertreter einer „harten Linie“ werden immer dafür plädieren, bei Vorliegen eines Grundes auch zu kündigen. Zum einen setzen gerade verhaltensbedingte Kündigungen für deren Wirksamkeit ja als gesetzliche Voraussetzung gerade eine Abmahnung voraus: der Mieter hatte also schon den sprichwörtlichen „Schuss vor den Bug“ erhalten und hält sich trotzdem erneut nicht daran. Zum anderen gab und gibt es in Literatur und Rechtsprechung eine weit verbreitete Meinung, die eine Kündigung unverzüglich nach Bekanntwerden des Grundes fordert und sich dabei auf § 314 BGB stützt. Begründet wird dies wahlweise auch damit, dass der Verstoß ja sonst gar nicht schlimm gewesen sein könne, wenn nicht unverzüglich gekündigt wird oder der Mieter quasi aus der „Nicht-Reaktion“ des Vermieters schließen dürfe, sein Verhalten rechtfertige jedenfalls keine Kündigung.

Nun Konsequenz in der anwaltlichen Beratung ist deshalb, wann immer ein Kündigungsgrund vorliegt, auch sicherheitshalber unverzüglich zu kündigen.

Bei dem mit Abstand häufigsten Kündigungsgrund dem Zahlungsverzug hat der Bundesgerichtshof nun aber die Voraussetzungen insoweit gelockert.

Gibt nämlich ein Vermieter selbst bei erheblichen Rückständen dem Mieter noch eine Chance diese Rückstände wieder auszugleichen und abwartet deshalb zunächst mit einer Kündigung ab, so hat der BGH nun klar gestellt, dass der Vermieter dadurch gerade nicht sein Recht eine außerordentliche, fristlose Kündigung anschließend auszusprechen verliert ...

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