Beschaffenheitsvereinbarung bei Immobilie

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 I 1 BGB.

BGH; Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14

Relevante Rechtsnormen: § 434 I 1 BGB, §§ 437 Nr. 2, 441 BGB, § 434 BGB, §§ 280 I i.V.m. § 241 II, § 311 II BGB

Fall: Mit notariellem Vertrag vom 18.12.2009 verkauften die Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein 2002/2003 mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 €. In dem Kaufvertrag wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Beklagten zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 m2 und eine Nutzfläche von ca. 15 m2 angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse (EG, OG und DG) mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt, aus deren Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m2 ergibt.
Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen, der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m2 ermittelte. Darauf gestützt hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den Beklagten eine Zahlung von 66.411 € zzgl. Zinsen als Kaufpreisminderung verlangt. Alternativ macht er Schadensersatz geltend. Zu Recht?

I. Minderung, §§ 437 Nr. 2, 441 BGB
Der Kläger könnte einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises gemäß §§ 437 Nr. 2, 441 BGB haben. Dann müssten die Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

1. Kaufvertrag
Zwischen den Parteien wurde ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen.

2. Sachmangel
Des Weiteren müsste ein Sachmangel nach § 434 BGB vorliegen ...

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