Marktüblichkeit bestimmt der Markt, nicht der Fiskus

von Christoph Iser

Gerade bei der Finanzierung von Vermietungsimmobilien werden häufig Disagios (oder auch Damnum genannt) vereinbart. Der Vorteil, soweit eine marktübliche Vereinbarung vorliegt, kann das Disagio sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden. Der so entstehende Werbungskostenüberschuss bei Vermietung und Verpachtung kann mit anderen Einkünften steuermindernd verrechnet werden.

Grundlage dafür ist das Abflussprinzip in § 11 Abs. 2 EStG. Zwar müssen Ausgaben, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus geleistet werden, auch auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, jedoch greift diese Regelung ausdrücklich nicht für eine Disagio oder Damnum, wenn dieses marktüblich ist.

Was ist nun marktüblich? Das ist hier die Frage! Aus Sicht der Finanzverwaltung gilt (vgl. BMF vom 20.10.2003): „Aus Vereinfachungsgründen kann von der Marktüblichkeit ausgegangen werden, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens 5 Jahren ein Damnum in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist ...

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