Betriebskosten – bei der Umlagevereinbarung alles auf Anfang

Betriebskosten – bei der Umlagevereinbarung alles auf Anfang 23. Juli 2016 Categories:

Eine Änderung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 10.2.2016, AZ: VIII ZR 137/15) hinsichtlich der Anforderungen an eine wirksame Umlagevereinbarung von Betriebskosten wird in der Praxis weitreichende Konsequenzen haben und kommt Vermietern sehr gelegen.

Das BGB gibt in § 535 Abs. 1 S. 3 BGB vor, dass grundsätzlich bei der Miete vom Vermieter die Betriebskosten getragen werden: „Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ Das gesetzliche Leitbild ist daher die Inklusivmiete bzw. die Teil-Inklusivmiete, wenn man die Besonderheiten der Heizkostenverordnung berücksichtigt. Gleichzeitig wird in § 556 Abs. 1 S. 1 BGB aber die Möglichkeit eröffnet, durch Vereinbarung die Pflicht zur Tragung der Betriebskosten auf den Mieter zu übertragen. Die Übertragung ist nunmehr in der Praxis die Regel geworden.

Bisher war herrschende Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, dass eine entsprechende Umlagevereinbarung so gestaltet sein muss, dass die einzelnen Betriebskosten in der Umlagevereinbarung der Art nach konkretisiert werden müssen oder alternativ auf die Auflistung in § 2 der Betriebskostenverordnung Bezug genommen wird, wie z. B.: „Der Mieter trägt alle Betriebskosten i.S.d. § 2 der Betriebskostenverordnung.“ Der Mieter muss sich ein klares Bild davon machen können, welche Kosten auf ihn zukommen können (vgl. noch BGH, Urteil v. 02.02.2012, NJW RR 2012, 1034) ...

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