4A_691/2015: Anfechtung des Anfangsmietzinses (amtl. Publ.)

von Martin Rauber
Gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. OR kann der Mieter den Anfangsmietzins insbesondere anfechten, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah.

Die Vorinstanz erachtete diese Voraussetzungen als kumulativ. Es genüge für die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach dieser Bestimmung nicht, wenn der Mieter eine Notlage oder eine Wohnungsnot nachweise. Vielmehr müsse er beweisen, dass er sich aus diesem Grund in einer Zwangslage befunden habe, und er müsse nachweisen, dass ihm eine vernünftige Alternative gefehlt habe, wozu er Suchbemühungen nachzuweisen habe.

Das Bundesgericht folgte dieser Beurteilung aus mehreren Gründen nicht:
  • E. 2.1: Es verwies zunächst auf die Entstehungsgeschichte von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR und dabei insbesondere auf seinen früheren Entscheid, wonach der Mieter den Anfangsmietzins nicht nur anfechten könne in einer Situation der Wohnungsnot, sondern auch unabhängig von einer derartigen Situation, wenn er zum Abschluss der Miete aus anderen persönlichen Gründen gezwungen war (BGE 114 II 74, E. 3c).
  • E. 2.2: Weiter erinnerte das Bundesgericht an seine bisherige Rechtsprechung, in welcher es erkannt hatte, dass die Anfechtung nach Art. 270 Abs. 1 OR in drei alternativen Fällen möglich sei (BGE 136 III 82, E. 2; BGE 139 III 13, E. 3.1.1). Dabei räumte es ein, dass die allgemeinen Erwägungen in den Entscheiden zur Auslegung von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR nicht einheitlich seien, da zuweilen die beiden in Art. 270 Abs. 1 lit. a OR genannten Alternativen zusammengefasst würden (E. 2.2.3).
  • E. 3.1.3: Dass die Zwangslage des Mieters beim Abschluss des Mietvertrags qualitativ dieselbe sein müsse, unabhängig davon, ob sie auf eine persönliche bzw ...
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