Die Flächenabweichung in der 2. Mietrechtsnovellierung

von Klaus Lützenkirchen

Irgendwie hat es der Diskussionsentwurf des 2. Mietrechtsnovellierunggesetzes nun doch in die Öffentlichkeit geschafft. Wesentlicher Inhalt sind gesetzliche Bestimmungen zur Flächenabweichung im Zusammenhang mit § 536 BGB, Flächenberechnung bei Mieterhöhung und Betriebskosten, Mieterhöhung wegen Modernisierung und Modernisierung und der Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Letzteres hat das Ziel, die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die (geleichzeitig ausgesprochene) ordentliche Kündigung zu erweitern.

Ich werde die (beabsichtigten) Vorschriften hier nach und nach vorstellen, damit der Stand der Diskussion verfolgt und – im besten Fall – beeinflusst werden kann.

Heute also Flächenabweichung:

Die Rechtsprechung des BGH ist bekannt. Danach begründet die Abweichung von mehr als 10% der tatsächlichen Mietfläche von der Vereinbarten ein Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1 BGB in Höhe der Abweichung (BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; BGH v. 10.3.2010 – VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 m.w.N.). Das soll jetzt Gesetz werden als Sätze 4 und 5 in § 536 Abs. 1 BGB:

„Besteht der Mangel der Mietsache in einer Unterschreitung der vereinbarten Fläche, kommt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit nur in Betracht, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche höchstens 10 Prozent beträgt. Bei einer Abweichung von höchstens 10 Prozent trägt der Mieter die Beweislast für Umstände, die eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit begründen.“

Dies bedeutet zunächst nichts Neues. Satz 4 spiegelt die zitierte Rechtsprechung des BGH wieder. Unter 10% liegende Abweichungen konnten auch schon bisher einen Mangel begründen, wenn der Mieter zusätzliche Umstände anführen konnte, die die Annahme einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung rechtfertigten (KG v. 5.2.2009 – 12 U 122/0; KG v. 15.8.2005 – 8 U 81/05; s.a. AG Dortmund v. 26.11.2013 – 425 C 7773/12) ...

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