Die unvollständige Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Jahresgesamtabrechnung muss Angaben über Kontostände am Anfang und am Ende der Abrechnungsperiode enthalten. Seit Geltung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann der Anfechtende nicht mehr auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden; ein Beschluss über eine unvollständige nicht schlüssige Abrechnung ist insgesamt für ungültig zu erklären.

Der Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft zur Jahresabrechnung ist in einem solchen Fall für unwirksam zu erklären, weil diese Jahresabrechnung nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Die Jahresabrechnung ist nämlich als „eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr“ aufzustellen. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich hieraus und ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat“1. Danach ist die Jahresabrechnung die „an sich ganz einfache Rechnung: Anfangsbestand der Konten zu Beginn des Jahres (…) plus Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgter Ausgaben im Abrechnungsjahr = Kontostand am Ende des Jahres. …“2.

Als zentraler Gesichtspunkt ist danach erforderlich, dass die Jahresabrechnung neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten muss; ist dies nicht der Fall, fehlen wesentliche Bestandteile. Eine Schlüssigkeitsprüfung im Sinne eines Vergleichs des Saldos zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben und den Kontenständen zum Jahresanfang und -ende ist dann letztlich nicht möglich bzw ...

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