Heimfallanspruch – und der gutgläubige Erwerb des Erbbaurechts in der Zwangsversteigerung

Einem Heimfallanspruch kommt keine dingliche Wirkung zu. Sind dessen Voraussetzungen bei einem früheren Erbbauberechtigten eingetreten, kann er daher nicht gegen den Erwerber des Erbbaurechts geltend gemacht werden.

Hat ein Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt, kann er gegenüber dem Ersteher des Erbbaurechts kein Heimfallrecht mit der Begründung ausüben, dieser sei nicht bereit, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten1.

Mit der Frage, ob Einzelansprüche, die sich aus einer nach § 2 ErbbauRG zum Inhalt des Erbbaurechts gemachten Vereinbarung ergeben, eine dingliche Wirkung haben oder ob sie nur zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten wirken, in dessen Person der Anspruch erfüllt worden ist, hat sich der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit einer nach § 2 Nr. 5 ErbbauRG zum Inhalt des Erbbaurechts gemachten Vertragsstrafenklausel befasst. Danach trifft den Erwerber grundsätzlich keine Haftung für Pflichtverletzungen des früheren Erbbauberechtigten. Mit der Möglichkeit, Vereinbarungen über eine Vertragsstrafe zum Inhalt des Erbbaurechts zu bestimmen, sei beabsichtigt gewesen, gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten Druck zur Erfüllung der vertraglichen Pflichten auszuüben. Schuldner der Vertragsstrafe sei stets nur derjenige Erbbauberechtigte, der die strafbewehrte Verpflichtung verletzt habe. Ein isolierter Übergang nur der Pflicht zur Zahlung der Vertragsstrafe ist demnach ausgeschlossen, weil hierdurch der Inhalt dieser Pflicht verändert würde. Die Vertragsstrafe wäre nicht mehr ein Druckmittel, das den Erbbauberechtigten zur Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeit anhalten soll, sondern eine Garantiehaftung für eine Schuld des früheren Erbbauberechtigten2. Dies wird auch in der Literatur nicht anders gesehen3 ...

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