Die in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld – und ihre teilweise Ablösung

Zahlt der Ersteher des Grundstücks zur Ablösung einer in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegenden Summe, darf der Grundschuldgläubiger die Löschung der Grundschuld, die ihm in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen1.

Im Ausgangspunkt hat die Grundschuldgläubigerin ihre treuhänderischen Pflichten aus der Sicherungsabrede mit dem ehemaligen Grundstückseigentümer als Sicherungsgeber verletzt. Dies folgt für den Bundesgerichtshof aber nicht daraus, dass sie die Zwangsvollstreckung ohne ersichtlichen Grund aus der nachrangigen Grundschuld betrieben hat. Ein solches Vorgehen stand ihr als Grundschuldgläubigerin frei, mag es auch wirtschaftlich nicht sinnvoll sein. Ebenso frei stand es ihr, die interne Absprache mit dem Ersteher zu treffen, die für die hieran nicht beteiligte Sicherungsgeberin (die ehemalige Eigentümerin) keine Bindungswirkung entfaltete und deshalb im Verhältnis zu dieser nicht pflichtwidrig war. Gegen die Sicherungsabrede hat die Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) vielmehr dadurch verstoßen, dass sie nach dem Zuschlag die Löschungsbewilligung hinsichtlich der erstrangigen Grundschulden erteilte, obwohl die Zahlung unter dem Nennbetrag lag. Infolgedessen ist sie ihrer Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld nicht nachgekommen.

Die Grundschuld ist von einer etwa bestehenden persönlichen Forderung unabhängig, auch wenn sie – wie hier – als Sicherung für eine solche Forderung dient. Deshalb steht sie dem Grundschuldgläubiger weiterhin zu, wenn die gesicherte Forderung ganz oder teilweise nicht (mehr) besteht ...

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