Schimmel in der Mietwohnung – auf den Baumangel kommt es nicht an!

Entsteht in einer Mietwohnung Schimmel, entsteht in der Regel zwischen Mieter und Vermieter Streit darüber, wer hierfür verantwortlich ist und den Schimmel entfernen muss. Kurz zusammengefasst ist der Mieter dann für die Entfernung des Schimmels verantwortlich, wenn er schuldhaft ein falsches Lüftungs- oder Heizungsverhalten an den Tag gelegt hat oder in sonstiger schuldhafter Weise die Ursache für die Schimmelbildungen gesetzt hat.

Im Prozess muss zunächst der Vermieter nach der Sphärentheorie beweisen, dass keine bauliche Ursache für die Schimmelbildungen gegeben ist und erst auf der zweiten Stufe ist zu prüfen, ob seitens des Mieters ein „fehlerhaftes“ Nutzungsverhalten gegeben ist.

Den Vermieter trifft die Pflicht zur Schimmelentfernung und Beseitigung der Folgeschäden, wenn ein Mangel an die Mietsache gegeben war. Oft wird behauptet, dies sei dann der Fall, wenn ein Baumangel gegeben ist.

Was ist aber, wenn ein „Baumangel“ im baurechtlichen Sinn nicht gegeben ist, aber trotzdem in der Bausubstanz die Ursache für die Schimmelbildungen zu finden ist? Kann aber die Folge sein, dass der Mieter, der in ein älteres Gebäude einzieht, die Bildung von Schimmel „dulden“ muss bzw. keinen Anspruch auf Beseitigung gegen den Vermieter hat, wenn das Gebäude nur alt genug ist und damals technische Normen die die Bildung von Schimmel verhindert hätten, gar nicht gegeben waren? Nein.

Dieser Konstellation ist nicht selten. Hintergrund ist, dass der baurechtliche Mangelbegriff nicht deckungsgleich ist mit dem des Mietrechts. Nach Baurecht gilt: Das Bauwerk muss dem vertraglich vereinbarten Leistungskatalog entsprechen und die zur Errichtung bzw. der Abnahme des Gebäudes vorhandenen Regeln der Technik einhalten. Bei neu errichteten Gebäuden werden hier in der Regel der baurechtliche und der mietrechtliche Mangelbegriff identisch sein. Problematisch sind Alt- bzw ...

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