Heilung mietvertraglicher Kündigungen – Ein aktueller Fall in meiner Kanzlei in Wiesbaden

Posted on | Februar 25, 2016 | No Comments

Der Vermieter kann einen Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen, wenn Mietrückstände in einer bestimmten Höhe aufgelaufen sind (§ 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB). Allerdings wird die außerordentliche Kündigung unwirksam, wenn die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklagenachgezahlt werden („Schonfrist“, § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB). Möglich ist auch, dass sich eine öffentliche Stelle (regelmäßig das Sozialamt) zur Begleichung der Mietrückstände verpflichtet.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Möglichkeit zur „Heilung“ einer Kündigung durch Miet-Nachzahlung grundsätzlich nur für außerordentliche, nicht aber für ordentliche Kündigungen gilt (BGH-Urteil vom 16.02.2005, Aktenzeichen VIII ZR 6/04). Dies bedeutet, dass der Mieter seine Wohnung nach einer ordentlichen Kündigung auch dann fristgemäß (§ 573c BGB) räumen muss, wenn er die Mietrückstände innerhalb der Schonfrist beglichen hat.

Mietrecht: Keine sinngemäße Anwendung der Mieter-Schutznorm des § 569 Absatz 3 Satz 3 BGB Der Bundesgerichtshof geht in einem Urteil vom 10.10.2012 (Aktenzeichen VIII ZR 107/12) davon aus, dass der (nach dem Gesetzeswortlaut nur für außerordentliche Kündigungen geltende) § 569 Absatz 3 Nummer 3 BGB nicht sinngemäß auf ordentliche Kündigungen anwendbar ist. § 569 BGB erlaubt zwar eine Kündigung selbst bei einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters zu einer Mieterhöhung nicht vor Ablauf von zwei Monaten. § 569 Absatz 3 Nummer 3 BGB, so der BGH, solle Mieter jedoch lediglich vor Obdachlosigkeit durch fristlose Kündigungen schützen, beziehe sich aber nicht auf (mit Kündigungsfristen verbundene) ordentliche Kündigungen ...

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