Wohnflächenabweichung – Welche Folgen hat das, insb. bei Mieterhöhungen?

In vielen Mietverträgen ist die Wohnfläche in Quadratmetern angegeben, zumeist mit dem Zusatz „ca.“. Nicht seltenen weicht aber die tatsächliche Wohnfläche von der Vertraglichen ab. Grund ist dabei häufig, dass es einfach zur Übernahme der Angaben aus den Bauplänen der Wohnung in den Vertrag gekommen ist. Die dortigen Flächenangaben wurden aber oft nach anderen Grundlagen ermittelt als nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese ist grundsätzlich bei Verträgen, die ab dem 01.01.2004 geschlossen worden sind (davor: Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)), für die Bestimmung der Wohnfläche von Mietwohnungen maßgeblich, wenn nicht im Vertrag etwas anderes vereinbart ist.

Die Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche können insbesondere dann relativ groß sein, wenn die Wohnung z. B. stark verwinkelt ist, Dachschrägen hat oder wenn Terrassen und Balkone zur Wohnung gehören.

Die rechtlichen Folgen von Wohnflächenabweichungen sind unterschiedlich:

Ein Mietmangel und ein daraus resultierender Anspruch des Mieters auf Mietminderung liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung erst dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist als die vertraglich Vereinbarte. Dabei ist es ohne rechtliche Bedeutung, ob im Vertrag ein „ca.“ vor der Flächenangabe steht. Die Minderungsquote entspricht dem Anteil der Wohnflächenabweichung. Auch für die Vergangenheit kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden. Abweichungen bis zu 10 % sollen indes grundsätzlich keinen erheblichen Mangel darstellen, so dass eine Minderung nicht eintritt.

Die gleichen Grundsätze gelten im Übrigen bislang auch bei den Heizkosten und sonstigen Betriebskosten ...

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