Der Überbau

Aus dem Bereich des Sachenrechts findet sich in Prüfungsarbeiten gelegentlich das Problem des Überbaus. Wenn etwa ein Grundstückseigentümer auf seinem Boden ein Gebäude errichten lässt, das allerdings infolge eines Versehens des vom Eigentümer beauftragen Bauunternehmers über die Grenze zum Nachbarn zu einem geringen Teil auf dessen Grundstück gebaut wird und der Nachbar erst nach vollendeten Tatsachen (also nach Vollendung des Baus) von dem Überbau erfährt, stellt sich die Frage, wer nun das Eigentum am Gebäude hat. Die Probleme des Überbaus sind nur teilweise in den Vorschriften der §§ 912 ff. BGB geregelt.


1. Überbau


Zunächst müsste es sich um die Errichtung eines Gebäudes handeln. Ein Bauwerk in diesem Sinn ist gegeben, wenn es durch räumliche Umfriedung gegen äußere Einflüsse Schutz gewährt und darüber hinaus auch den Eintritt von Menschen erlaubt (BGH LM Nr. 25). Demnach scheidet nach umstrittener Ansicht etwa eine Grenzmauer oder eine Brücke aus.


Des Weiteren hätte über die Grenze hinaus gebaut werden müssen. Das wäre der Fall, wenn ein Teil des auf dem Stammgrundstück errichteten Gebäudes in den Boden- oder Luftraum des Nachbargrundstücks hinübergreift. Hier ist zu beachten, dass dies auch gegeben ist, wenn das Gebäude erst nachträglich durch Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten verändert wird, sodass die Vorschrift des § 912 BGB analog anwendbar ist (BGH ZNotP 2008, 449). Sogar bei einem Eigengrenzüberbau gilt die Vorschrift (BGHZ 110, 298, 300), also wenn der Eigentümer von zwei Grundstücken über die Grenze des einen Grundstücks baut oder beide nachträglich teilt; dann gilt die Norm bei der Übertragung des Grundstücks an einen Dritten.


2. Eigentumsfrage


Es ist sodann fraglich, wie sich die Eigentumslage darstellt. Nach den Vorschriften der §§ 946, 93 ff ...

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