Die eigenmächtige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie – sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit – durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband.

Ein Anspruch auf Ersatz der Sanierungskosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus. Nach § 21 Abs. 2 WEG ist zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Das korrespondierende Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtigt aber schon diesen nur in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer, in der sofortiges Handeln geboten ist, und auch dann nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen1. Das Notgeschäftsführungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers geht nicht weiter; dieser darf im Gegenteil selbst nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen kann2.

Diese Voraussetzungen liegen in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bei der Sanierung der Kellersohle nicht vor. Die Wohnungseigentümer haben sich mit der Behandlung der Kellersohle befasst. Die Verwalterin war dementsprechend tätig geworden. Die Sachlage hatte sich nicht verändert ...

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