Eigenbedarf, Beschlagnahme, Enteignung – Was darf der Staat?

Aus der westfälischen Kleinstadt Nieheim und der Gemeinde Eschbach in Südbaden sind Fälle von Eigenbedarfskündigungen bekannt geworden, die die Republik erschüttert haben. Eingesessene Mieter in kommunalen Wohnungen sollen räumen, damit an ihrer Stelle Flüchtlinge einziehen können. Hamburg hat ein Gesetz zur Beschlagnahme von Wohnungen beschlossen, Berlin und Bremen diskutieren ähnliche Schritte. Sogar das böse Wort „Enteignung“ macht die Runde. Was darf die öffentliche Hand, um Flüchtlinge in privaten Immobilien unterzubringen?

Die Begründung „Eigenbedarf“ zwecks Unterbringung von Flüchtlingen ist mit dem Gesetz schwer vereinbar. Wohnraum kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, wenn der Vermieter „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“, so § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Offenbar zielt das Gesetz auf den Vermieter als natürliche Person oder Personenvereinigung, z.B. in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Eine GbR kann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen (BGH v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06), denn die GbR darf nicht schlechter gestellt werden als eine reine Gemeinschaft von Miteigentümern, z.B. Erbengemeinschaft. Es genügt, wenn ein einzelner GbR-Gesellschafter die Wohnung benötigt und die Gesellschaft aus diesem Grund den Mietvertrag kündigt. Dagegen können Handels- oder Kapitalgesellschaften (oHG, KG, GmbH, AG) – ebenso wenig „wohnen“ wie Städte und Gemeinden. Juristische Personen und Gebietskörperschaften haben keinen Lebensmittelpunkt, keine Familie und keine Haushaltsangehörigen. Die Eigenbedarfskündigung steht ihnen deshalb nicht zu (so für die GmbH & Co. KG: BGH v. 15.12.2010 – VIII ZR 210/10).

Ordentliche Eigenbedarf-Kündigung zwecks Erfüllung hoheitlicher Aufgaben

Allerdings sind die Kündigungsgründe des § 573 Abs ...

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