Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft – und die qualifizierte Protokollierungsklausel

Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig (sog. qualifizierte Protokollierungsklausel), ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Mehrheitseigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet1.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall machte die Teilungserklärung die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und diese von der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig. Eine solche qualifizierte Protokollierungsklausel ist wegen des berechtigten Interesses der Wohnungseigentümer an einer effektiven Kontrolle und an der sicheren Feststellung der gefassten Beschlüsse wirksam2. Sie beruht auf dem Vier-Augen-Prinzip und bezweckt, dass das Protokoll – zusätzlich zu der Unterschrift des Verwalters – von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft wird und so Fehler eher auffallen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Das Protokoll muss deshalb von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet werden, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln3.

Dass es hier schon an der Bestimmung zweier Eigentümer zur Unterzeichnung des Protokolls und in der Folge auch an der tatsächlichen Unterschriftsleistung von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern fehlt, führt nicht zur Ungültigkeit der in der Versammlung Beschlüsse ...

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