Zwangsverwaltung – und die übersehenen dinglichen Rechte

Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet, mögliche dingliche Rechte Dritter an einem unter Zwangsverwaltung gestellten Grundstück durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu ermitteln; diese Pflicht ergibt sich auch nicht aus seiner Verpflichtung zur Erstattung des Erstberichts nach der Inbesitznahme.

Gemäß § 154 Satz 1 ZVG ist der Verwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Diese Norm begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis des Verwalters mit den Beteiligten und bildet die Grundlage für seine persönliche Haftung1.

Der Verwalter hat neben den berechtigten Interessen des Schuldners und des Gläubigers2 auch diejenigen der anderen am Verfahren Beteiligten zu wahren. Dabei entspricht der Begriff der von § 154 Satz 1 ZVG umfassten Beteiligten nicht demjenigen der formell am Verfahren Beteiligten in § 9 ZVG, sondern beschreibt – wie in § 82 KO und in § 60 InsO bezüglich der Haftung des Konkurs- bzw. Insolvenzverwalters – diejenigen Personen, denen gegenüber das Zwangsverwaltungsgesetz dem Zwangsverwalter spezifische Pflichten auferlegt3. Der Zwangsverwalter haftet auch gegenüber den Beteiligten im Sinne von § 9 ZVG nicht für jegliche Pflichtverletzung, sondern nur für die Verletzung verwalterspezifischer Pflichten4. Die Nießbraucher als Inhaber dinglicher Rechte an dem unter Verwaltung stehenden Grundstück sind als Beteiligte gemäß § 9 Nr. 1 ZVG als Beteiligte im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG anzusehen, soweit der Beklagte eine ihnen gegenüber obliegende verwalterspezifische Pflicht verletzt hat.

Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, das Vollstreckungsgericht über wesentliche Umstände der Zwangsverwaltung unaufgefordert zu unterrichten. Unterlässt er dies schuldhaft, so kann hierin zugleich eine Verletzung der ihm gegenüber den Beteiligten des Verfahrens obliegenden verwalterspezifischen Pflichten liegen ...

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