Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung – Kappungsgrenze muss eingehalten werden

von Peter Ratzka

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es für das Maß der Erhöhung grundsätzlich auf die tatsächliche, nicht auf die vertraglich fixierte, Größe der Wohnung an. Die Kappungsgrenze des § 558 BGB ist dennoch einzuhalten (BGH , Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).

Der Vermieter hatte vom Mieter eine Erhöhung der Kaltmiete von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro gefordert. Die Wohnung hatte laut Mietvertrag ca. 156m². Es waren 810 DM Miete vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung jedoch rund 210m² groß. Die Mieterhöhung setzte sich dann auch zusammen aus einer 15%igen Erhöhung der bisherigen Miete, was 94,46 Euro ausmachte. Hinzu kam die „Angleichung“ der Miete an die größere Wohnung.

Der Mieter erkannte nur die 94,46 € an. Im Übrigen musste der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich geltend machen, was durch alle Instanzen scheiterte.

Der Bundesgerichtshof hat schließlich festgestellt, dass die Mieterhöhung nach § 558 BGB sich ausschließlich an der tatsächlichen Wohnungsgröße orientiert. Die im Rahmen von § 558 BGB zu berücksichtigende Vergleichsmiete, bis zu der maximal erhöht werden darf, ist also unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnungsgröße zu ermitteln. Dies gilt unabhängig davon, ob die tatsächliche Wohnfläche größer oder kleiner als im Mietvertrag angegeben ist ...

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