Baugrundstücke im Einheimischenmodell – und das Wiederkaufsrecht der Gemeinde

Eine zwanzig Jahre überschreitende Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts der Gemeinde in einem zum Zwecke der Errichtung von Eigenheimen im Einheimischenmodell mit Einzelpersonen abgeschlossenen Kaufvertrag verstößt, wenn dem Käufer ein nur geringer Preisnachlass (weniger als 20% gegenüber dem Verkehrswert) gewährt wurde, gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist in einem solchen Fall unmittelbar anzuwenden, weil der Grundstückskaufvertrag ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 letzter Satzteil BauGB ist. Der für einen städtebaulichen Vertrag erforderliche Zusammenhang mit der gemeindlichen Bauleitplanung1 ergibt sich daraus, dass die beklagte Stadt den Käufern das Grundstück als Bauplatz verkauft und ihnen eine Bauverpflichtung nach den Vorgaben eines (künftigen) Bebauungsplans auferlegt hat. Der verbilligte Verkauf diente der Sicherung der Bauleitplanung im Wege einer Förderung des (Einheimischen)Wohnungsbaus durch die damals ortsansässigen Käufer2.

Die Wirksamkeit der 30jährigen Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht ist allein an dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB und nicht an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messen. Für städtebauliche Verträge verdrängt die spezialgesetzliche Rechtsfolgeregelung des § 11 Abs. 2 BauGB grundsätzlich die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB3. Die von dem Bundesgerichtshof bisher offen gelassene Frage, ob das auch für Verträge gilt, die nach dem 31.12 1994 geschlossen wurden, also nach Inkrafttreten der – in Umsetzung der EG-Richtlinie vom 05.04.1993 über missbräuchliche Klausel in Verbraucherverträgen eingefügten – Vorschrift des § 24a AGBG (jetzt § 310 Abs. 3 BGB), kann auch hier dahinstehen, da der zu beurteilende Vertrag aus dem Jahr 1985 stammt ...

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