Fehler beim Eigenbedarf vermeiden

Bis vor einigen Jahren war die Eigenbedarfskündigung eher ein Exot in der Praxis des Mietrechtlers. Dies hat sich in den vergangenen Jahren insbesondere in Ballungsgebieten wie Berlin deutlich geändert. Nach nicht reprasantativen Umfragen bei verschiedenen Berliner Amtsrichtern sind diese inzwischen mehrfach in der Woche mit Eigenbedarfskündigungen befasst.

Häufig wird Wohnungseigentum erworben, um die Wohnung mittels Eigenbedarfskündigung “frei” zu bekommen. Dieser Beitrag soll auf häufige Fallstricke aus Sicht des Eigentümers/Vermieters hinweisen. Er ist nicht abschließend und kann keine persönliche anwaltliche Beratung ersetzen.

1. vor Erwerb: Mietvertrag prüfen

Nicht selten enthält der Mietvertrag Regelungen zum “ordentlichen Kündigungsrecht” des Vermieters. Ist dies der Fall, sollte der Eigentümer in spe Vorsicht walten lassen. Denn ist der Eigenbedarf des Vermieters ausgeschlossen, kann dies auch bei einem Eigentümerwechsel gelten. Denn nach § 566 BGB erfährt das Mietverhältnis nach der Übertragung des Wohnungseigentums an einen neuen Eigentümer grundsätzlich keine Änderung. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten in die bisherigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Wer eine Wohnung mit einem derart geschützten Mieter erwirbt, der riskiert, seinen Eigenbedarf dauerhaft nicht durchsetzen zu könne.

2. vor Erwerb: Grundbuchsituation prüfen

Das nächste Problem ergibt sich aus § 577a BGB. Problematisch wird es immer dann, wenn der aktuelle Mieter bereits Mieter war, bevor das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist. Dann gewährt das Gesetz dem Mieter einen Kündigungsschutz von bis zu 10 Jahren. Für viele Eigennutzer ein kaum überschau- und planbarer Zeitraum.

3. Bedarf prüfen

Eigenbedarf kann nur dann durchgesetzt werden, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt ...

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