Bauqualität beim Kauf vom Bauträger — Bauträgervertrag und Beschaffenheitsvereinbarung

von Wilfried Recker

Häu­figs­ter Streit­punkt beim Kauf einer neu zu errich­ten­den Wohn­im­mo­bi­lie vom Bau­trä­ger ist der Streit über Sach­män­gel des Bau­werks. Das Bau­werk ist frei von Sach­män­geln, wenn es die vom Bau­trä­ger dem Käu­fer und Ver­brau­cher geschul­dete Beschaf­fen­heit auf­weist. Der Bau­trä­ger schul­det dem Käu­fer die ver­trag­lich ver­ein­barte Beschaf­fen­heit. Wenn und soweit Ver­ein­ba­run­gen über die Beschaf­fen­heit feh­len, muss das Bau­werk so beschaf­fen sein, dass es sich für die ver­trag­lich vor­aus­ge­setzte Ver­wen­dung als Wohn­im­mo­bi­lie eig­net (vgl. § 633 Abs. 2 BGB).

Die ver­trag­lich ver­ein­barte oder vor­aus­ge­setzte Beschaf­fen­heit kann von der Beschaf­fen­heit, die bei Wohn­im­mo­bi­lien üblich ist und vom Käu­fer typi­scher­weise erwar­tet wer­den kann, posi­tiv (tech­ni­scher oder mer­kan­ti­ler Mehr­wert) oder nega­tiv (tech­ni­scher oder mer­kan­ti­ler Min­der­wert) abwei­chen. Eine nega­tive Abwei­chung vom übli­chen Qua­li­täts­stan­dard zum Nach­teil des Käu­fers kann im Bau­trä­ger­ver­trag nur dann rechts­wirk­sam ver­ein­bart wer­den (sog. Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung), wenn die Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung einer Trans­pa­renz­kon­trolle stand­hält. Das Trans­pa­renz­ge­bot des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB ver­pflich­tet den Bau­trä­ger, die Rechte und Pflich­ten des Käu­fers so klar wie mög­lich zu for­mu­lie­ren ...

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