Immobilienleasing oder Gewerbemiete – Abgrenzungskriterien

Fall: Die Parteien streiten um eine formformulierte Vertragsklausel in einem „Anlagenmietvertrag“, nach welcher der Beklagte die Instandhaltung des Gebäudes schuldet. Fraglich ist, ob eine solche Klausel der Prüfung standhält.

BGH ; Urteil vom 26.11.2014 – XII ZR 120/13

Examensrelevanz: §§§ – AGB-Prüfungen sind regelmäßig Klausurthema.

Relevante Rechtsnormen: § 535 I 2 BGB

Nach § 307 I, II Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung des Verwendungsgegners anzunehmen, wenn die Klausel mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 I Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertrags-partner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 II Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dabei sind im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrags zu berücksichtigen. Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen deshalb auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit (vgl. BGH, Beschl. v. 08.01.1986 – VIII ARZ 4/85, NJW 1986, 2102 f.)“ (BGH aaO.)
Das Mietrecht sieht in § 535 I 2 BGB als Hauptpflicht des Vermieters die Instandhaltung vor. Die vollständige Über-wälzung der Instandhaltungspflicht auf einen Mieter in allgemeinen Geschäftsbedingungen ist damit grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung ist lediglich individualvertraglich möglich. Fraglich ist jedoch, ob es sich rechtlich überhaupt um einen Mietvertrag handelt ...

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