Mietminderung und Mietmängel - das gilt es zu beachten

von JuraRat Redaktion

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Die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter ist so lange gut, wie die Miete regelmäßig gezahlt wird und der Mieter zufrieden mit seiner Immobilie ist. Dieser Zustand kann sich allerdings ändern und nicht selten sieht man sich im Falle einer Differenz vor Gericht wieder.

Die grundlegenden Gesetze sind klar: Der Vermieter überlässt dem Mieter die Immobile "in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" und der Mieter hat die vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 BGB). Kommt es zu einem Mangel der Mietsache, der die "vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt", kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB).

Voraussetzungen der Mietminderung

Bevor die Miete einfach gekürzt oder gar überhaupt nicht mehr überwiesen wird, muss sich der Mieter über die Voraussetzungen einer Minderung Gedanken machen und die Formalien einhalten, weil es rechtlich sonst ungemütlich werden könnte. Die Voraussetzungen sind folgende:

  • Ein tatsächlicher Mangel muss vorliegen: Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage der Beschreibung einer Mietsache. Bei einem Mangel gibt es Abweichungen zum im Mietvertrag festgelegten Soll-Zustand. Die zu beanstandenden Mängel können dabei rechtlicher oder sachlicher Natur sein. Unerhebliche Mängel sind dabei allerdings kein Grund, die Miete zu mindern (§ 537 I 2 BGB). Ein solcher unerheblicher Mangel kann z.B. ein Heizungsausfall im Sommer sein. Ein erheblicher Mangel ist dagegen sehr wohl minderungsberechtigt, allerdings darf der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss nicht gekannt und akzeptiert haben (§ 539 BGB). Weiterhin darf er ihn selbst herbeigeführt haben. Wenn der Mieter z.B. ein Fenster zerbricht und die Wohnung aufgrund dessen auskühlt, kann er die Miete nicht mindern ...
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