Mietpreisbremse im Keller?

von Klaus Lützenkirchen

Seit Montag gilt jedenfalls in Berlin die Mietpreisbremse, nachdem der Senat der Hauptstadt die Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB pünktlich erlassen hat. Für 2015 ist gerade ein neuer Mietspiegel herausgekommen, der das Gütesiegel der Qualifizierung trägt. Grundsätzlich könnte also der Mieter anhand dieses Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ermitteln, um den Ausgangswert für die Berechnung nach § 556d Abs. 1 BGB zu erhalten, der in seinem ab 01.06.2015 geschlossenen Mietvertrag nicht um mehr als 10% überschritten werden darf.

Für den Berliner Mietspiegels 2009 wurde durch BGH v. 21.11. 2012 - VIII ZR 46/12 festgestellt, dass die Voraussetzungen für eine Qualifizierung i.S.v. § 558d BGB nicht vorliegen. Dennoch geht ein Teil der Berliner Gerichte (vgl. AG Charlottenburg v. 12.3.2015 - 203 C 527/14) davon aus, dass der Berliner Mietspiegel (2013) immer noch ein taugliches Beweismittel bildet. Diese kuriose Situation soll hier nicht erörtert werden. Berlin ist auf alle Fälle wieder einmal Vorreiter. Deshalb wundert es nicht, dass aus der Hauptstadt die ersten „Umgehungsideen“ stammen.

Eine davon: da die Mietpreisbremse nur für Wohnungen gilt, gehen einige Vermieter dazu über, den Keller durch einen separaten Mietvertrag zu vermieten.

Findet die Vermietung durch zwei getrennte Urkunden statt, gilt zunächst eine Vermutung für zwei selbständige Mietverträge, die derjenige widerlegen muss, der sich auf eine Einheit beruft. Dies könnte für den Mieter zu dem gewünschten Erfolg führen. Zwar muss bei einem einheitlichen Mietverhältnis eine einheitliche Miete gefunden werden (Flatow, WuM 2015, 191, 192). Indessen weist der Berliner Mietspiegel als Negativmerkmal das Fehlen eines Kellers auf ...

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